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牡丹江市國有土地上房屋征收評估技術規范
更新日期: 2019/9/25 20:30:38 字號:[ ]

  第一章  

第一條(制定依據)為規范我市國有土地上房屋征收評估行為,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《牡丹江市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》和《房地產估價規范》等有關規定,結合本市實際情況,制定本規范。

第二條(適用范圍)本市轄區內國有土地上房屋征收評估適用本規范。本規范所稱房屋征收評估,包括被征收房屋價值評估、用于產權調換房屋價值評估。

第三條(估價目的)被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據,評估被征收房屋的價值”。用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據,評估用于產權調換房屋的價值”。

第四條(價值類型)住宅房屋征收評估的價值是按照被征收住宅房屋所處區位類似房地產結合房屋結構、成新、樓層、朝向等因素修正后的征收補償價值。用于產權調換房屋的價值為公開市場價值,價值內涵應當根據估價對象的具體情況進行準確表述。非住宅房屋征收評估的價值是指被征收非住宅房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額,是被征收非住宅房屋的公開市場價值。房屋征收評估不考慮租賃、抵押、查封等因素。

第二章  基本規定

第五條(委托合同)房地產價格評估機構確定后,一般由房屋征收部門作為委托人,向房地產價格評估機構(以下簡稱評估機構)出具房屋征收評估委托書,并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。房屋征收評估委托合同應當載明下列事項:(一) 委托人和評估機構的基本情況;(二)負責本評估項目的房地產估價師;(三)估價目的、估價對象、價值時點等評估基本事項;(四)委托人應提供的評估所需材料;(五)評估過程中雙方的權利和義務;(六)評估費用及收取方式;(七)評估報告交付時間、方式;(八)違約責任;(九)解決爭議的方法;(十)其他需要載明的事項。

第六條(評估基礎資料)委托人應當向受委托的評估機構提供下列資料:(一)征收評估委托書;(二)房屋征收決定公告;(三)被征收房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》或不動產權證書;(四)被征收房屋的建筑結構、用途、附屬設施等情況一覽表;(五)產權調換房屋的權屬證明資料及規劃、設計資料;(六)其他與征收評估有關的資料。

第七條(估價機構基本要求)評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的房地產估價師開展評估工作。評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第八條(現場查勘)評估機構應當安排房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘,對估價對象的位置、周圍環境、估價對象的外觀、建筑結構等狀況進行查勘,并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實,同時搜集補充估價所需的其他資料,對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等,做好實地查勘記錄,并妥善保管。房屋征收部門、被征收人和房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的,應當由房屋征收部門、房地產估價師和無利害關系的第三人見證,有關情況應當在評估報告中說明。由于被征收人的原因不能拍攝被征收房屋內部狀況照片的,可以參照被征收房屋同建筑樓幢內或相鄰的大小、戶型相似房屋的現場查勘情況,作為被征收房屋實物狀況的參照依據,但在評估報告中應予以披露和說明。房地產估價師在現場查勘中發現被征收房屋的性質、實際用途、面積、建筑結構、權屬記載等與委托人提供的被征收房屋情況不一致的,應當作出書面記錄,經委托人書面確認后進行評估。房屋征收部門應當在評估資料提供、現場查勘等方面對評估機構給予配合,不予配合的,評估機構有權拒絕出具評估報告。

第九條(報告出具)評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定,向房屋征收部門提供初步評估結果。初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間,評估機構應當安排房地產估價師對初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的,評估機構應當修正。初步評估結果公示期滿后,評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人送達分戶評估報告。征收補償評估的貨幣單位(單價、總價)應精確到人民幣元。整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上(含2名)房地產估價師簽字,并加蓋評估機構公章,不得以印章代替簽字。整體評估報告按《房地產估價規范》的標準格式撰寫,分戶評估報告可采用簡明表格形式。

第十條(復核評估)被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的,出具評估報告的評估機構應當向其作出解釋和說明。被征收人或者房屋征收部門對評估報告有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向原評估機構申請復核評估。申請復核評估的,應當向原評估機構提出書面復核評估申請,并指出評估報告存在的問題。原評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后,改變評估結果的,應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的,應當書面告知復核評估申請人。復核評估費用由原評估機構承擔。

第十一條(技術鑒定)被征收人或者房屋征收部門對原評估機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向牡丹江市房地產價格評估專家委員會(以下簡稱評估專家委員會)申請鑒定。評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內,對申請鑒定評估報告的估價程序、估價依據、估價假設、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等評估技術問題進行審核,出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定,評估報告不存在技術問題的,應當維持原評估報告;評估報告存在技術問題的,出具評估報告的評估機構應當改正錯誤,重新出具評估報告。房屋征收評估鑒定過程中,評估機構應當按照評估專家委員會要求,就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的,有關單位和個人應當協助。鑒定費用由委托人承擔。因技術路線選取錯誤導致估價結果改變的,鑒定費用由原評估機構承擔。

第十二條(資料存檔)房屋征收評估業務完成后,評估機構應當將下列資料與評估報告(含技術報告)共同整理歸檔保存:(一)房屋征收評估委托合同;(二)房屋征收決定公告;(三)已登記房屋的產權證、土地使用證及有關材料和未經登記建筑認定處理情況等資料;(四)評估對象的實地查勘紀錄、影像等資料;(五)涉及復核或鑒定的相關資料;(六)其它涉及評估項目的必要資料。整體評估報告和分戶評估報告應有紙質與電子文檔,評估報告及有關資料至少應保留10年。

第三章  住宅房屋的評估

第十三條(評估方法)被征收的住宅房屋市場價格的評估應按照《房地產估價規范》的相關規定選取適宜的評估方法進行評估。只采用一種評估方法進行評估的,應當說明理由。具備條件的,應當優先采用比較法;不具備條件的,可以采用成本法或其他評估方法。

第四章  非住宅房屋的評估

第十四條(評估方法)非住宅房屋的評估一般采用兩種以上的評估方法進行評估。如確有困難,只能采用一種方法的,應當說明原因。評估時應當優先采用比較法,凡有收益的房屋可采用收益法進行評估。 采用收益法評估時,房屋的收益、費用計算應當符合《房地產估價規范》的有關規定。報酬率的選取可采用安全利率加風險調整值確定或采取市場提取法確定。

第十五條(商業用房)采用比較法對商業用房進行評估時,選取的比較法可比實例應為估價對象與被征收房屋處在同一供求范圍內,并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面相同或相近;選取的可比實例規模一般應當在估價對象規模的0.5-2倍范圍內;交易日期原則上不超過一年;價格類型與所選用的估價方法匹配;采用收益法對商業用房進行評估時,預測估價對象的未來收益應調查估價對象至少近三年的各年收益和當前類似房地產收益水平進行合理預測。

第十六條(辦公用房)辦公用房評估應當充分考慮其區位、建筑規模、樓宇檔次、設施設備、車位配備、是否有中央空調、是否配備電梯及電梯檔次和數量、經營業態、物業管理水平等影響辦公房屋價值的因素。行政辦公用房和獨立辦公樓宇,無法采用比較法和收益法進行評估的,可以采用成本法進行評估;評估時應當綜合考慮建筑物和土地以及其設施設備相結合所形成的房地合一的價值,必要時應當做市場狀況修正。

第十七條(工業倉儲用房)工業用房一般采用成本法評估,建筑物、構筑物、地上附著物和其他定著物采用成本法求取重置價值,土地使用權價值可采用基準地價修正法、成本法和市場法求取。評估機構可以接受房屋征收部門委托,對大型、特殊機器設備的搬遷費進行評估。機器設備搬遷費用評估的主要內容包括:因征收房屋造成的可恢復使用機器設備的拆卸、搬運和安裝費用,無法恢復使用機器設備的價值。

第五章  產權調換房屋的評估

第十八條(產權調換房屋)用于產權調換的房屋包括已建成的現房和在建、待建的期房。除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外,用于產權調換房屋的價值為公開市場價值。

第六章  其他類型房屋評估及特殊事項處理

第十九條(臨時建筑)符合補償條件的臨時建筑采用成本法評估。臨時建筑的價值根據工程成本費用結合剩余使用年限評估確定。臨時建筑評估價值=工程成本費用×剩余使用年限/批準使用年限。違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予評估。

第二十條(未登記房屋)未進行產權登記的房屋應以市城管執法、規劃、住房保障管理等部門的調查認定結果為產權依據,無上述部門調查認定結果的,估價機構不得出具評估報告。

第七章  

第二十一條(職業道德)房地產評估人員和評估機構對委托人提供的情況和資料應當保守秘密。房地產評估人員和評估機構應堅持獨立、客觀、公正原則,不得出具虛假評估報告。征收補償評估涉及兩個以上評估機構的,房地產評估人員和評估機構之間應相互尊重,并可以就評估的有關事項進行溝通交流,不得有詆毀、貶低他人的言行。房地產評估人員和評估機構不得允許他人借用自己名義從事征收補償評估業務。評估機構應執行國家物價部門或政府相關部門規定的評估收費標準,不得以不正當理由或名目收取額外費用,也不得降低收費標準,進行不正當競爭。

第二十二條(參數修正)房屋征收評估過程中評估方法的參數,應根據牡丹江市房地產市場的變化狀況宜1-3年更新一次。

第二十三條(實施時間)本規范自公布之日起施行。




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